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Les assureurs hypothécaires

Écrit le 2014/08/15 par Alain Payette

Immeubles d'un à quatre logements avec occupation des lieux par le propriétaire.

Il existe trois principaux assureurs hypothécaires au Canada.

  • La Société canadienne d'hypothèque et de logement (société parapublique).
  • Genworth, filiale de GE (société privée américaine).
  • Il existe aussi un assureur plus marginal qui se nomme Canada Garanty. Il s'agit de la seule compagnie d'assurance de prêt hypothécaire privée appartenant à des intérêts canadiens.

L'assurance hypothécaire est obligatoire si le montant de financement est supérieur à 80 % de la valeur marchande, en achat ou refinancement.

Mise de fonds requise selon le type d'immeuble :

  • Unifamiliale et duplex (2 unités) = 5 % du prix d'achat
  • Triplex et quadruplex (3 et 4 unités) = 10 % du prix d'achat

Il est à noter que l'assurance prêt hypothécaire n'est pas une assurance sur votre vie ni une assurance de votre habitation ou de son contenu, ou de votre responsabilité civile.

Cette assurance couvre le créancier hypothécaire dans le cas où un emprunteur n'aurait plus la capacité d'effectuer ses versements hypothécaires. Le créancier initiera la démarche juridique requise. Mais par la suite, l'assureur prendra le relais si la propriété n'est pas vendue par le créancier, et essuiera les créances du prêteur en totalité ou partiellement.

La prime est unique et se rajoute au montant du prêt, ou bien elle peut être payée par l'emprunteur dès le départ. Dans ce cas, la prime d'assurance hypothécaire ne sera pas ajoutée à l'hypothèque. De cette façon, il n'y aura pas d'intérêts à payer sur la prime. Il est plutôt rare qu'un emprunteur ne dépose pas une mise de fonds de 20 % et choisisse de payer la prime d'assurance hypothécaire en argent comptant plutôt que de la financer.

Il est possible d'obtenir un crédit sur la prime d'assurance déjà payée par vous-même dans le cas où votre propriété actuelle, qui était déjà assurée, est vendue et que vous procédez à une nouvelle acquisition avec moins de 20 % de comptant. Par contre, un calcul doit être effectué pour définir le montant du crédit de la prime applicable sur la nouvelle demeure.

Le refinancement d'une propriété que vous possédez déjà est possible jusqu'à concurrence de 85 % de la valeur définie par l'évaluateur agréé de l'assureur hypothécaire.

Les buts recherchés par la création d'une société d'assurance hypothécaire sont les suivants :

  • Permettre l'accès à la propriété au plus grand nombre de citoyens en diminuant les mises de fonds requises.
  • Permettre des conditions de crédit favorables au consommateur en assurant les créances hypothécaires pour la grande majorité des institutions prêteuses.
  • Permettre une stabilité et une prévisibilité des rendements sur prêts hypothécaires pour les créanciers, afin de ne pas mettre en danger la santé financière globale des institutions financières et pour ne pas vivre l'effet domino qu'ont connu les États-Unis. Il existe de nombreux assureurs aux États-Unis, mais le conservatisme et la solidité du système bancaire canadien semblent porter fruit.

Une fois votre demande de prêt hypothécaire acceptée par l'institution financière, celle-ci doit la soumettre à l'un des assureurs pour approbation.

Comme pour toute demande en assurance, il revient à l'assuré de donner une information juste à l'assureur. Si l'institution financière transmet une information erronée à l'assureur et que celle-ci accepte le dossier, mais que par la suite, lors d'une réclamation par le prêteur, elle découvre une incongruité ou omission (volontaire ou involontaire) qui aurait pour but de changer sa décision de crédit, elle pourra demander l'annulation partielle ou complète de sa couverture et refuser de payer les pertes.

S'il y a lieu, le prêteur devra dans ce cas assumer la perte du prêt.

Il existe donc deux paliers décisionnels lorsqu'on fait mention de prêt assuré. En premier lieu, l'institution prêteuse (l'assuré) et en dernier lieu, l'assureur hypothécaire (SCHL ou Genworth ou Canada Garanty).

La demande hypothécaire pourrait, par exemple, être acceptée par le prêteur et refusée par l'assureur. La décision ultime d'autorisation appartient à l'assureur hypothécaire.

Les prêts hypothécaires au Canada représentent 40 % de tous les prêts octroyés dans le secteur privé, et plus d'un billion de dollars en valeur à la fin de 2010.

Plus de 50 % des prêts hypothécaires figurant au bilan des prêteurs au Canada, sont assurés par la SCHL ou Genworth.

Les deux ont des programmes et normes qui diffèrent quelque peu, mais dans l'ensemble, ils sont très similaires.

Ces primes varient par tranche de 5 % et elles sont décroissantes en fonction de l'importance de la mise de fonds que vous injecterez. Se référer aux tableaux des primes d'assurances hypothécaires.

La tarification des primes est quasi similaire pour les deux assureurs.

L'attrait pour un assureur en particulier pourrait provenir d'un programme qui vise un certain type d'emprunteur. Par exemple, les deux assureurs ont des normes différentes pour les travailleurs autonomes. Par conséquent, un profil de travailleur autonome pourrait être acceptable pour un assureur et non pour un autre. Certaines institutions financières traitent avec les deux assureurs, alors que d'autres ne traitent qu'avec un des deux assureurs.

Par exemple, vous achetez une propriété au prix de 300 000 $ et vous avez un comptant de 30 000 $ (10 % du prix d'achat).

Donc, un emprunt de 270 000 $ auquel s'ajoute la prime de 2 % du montant de base de 270 000 $ et une surprime de 0,20%, si l'amortissement choisi est de 30 ans et non de 25 ans.

La prime pour un amortissement de 30 ans sera donc de 5 940 $ (2,20 % de 270 000 $). Elle s'additionnera au montant emprunté de 270 000 $, et l'emprunt total sera de 275 940 $.

La prime d'assurance de 5 940 $ est taxable au niveau provincial. Contrairement à la prime, cette taxe ne peut être ajoutée au prêt hypothécaire. Il faudra donc prévoir ce montant à débourser.

Il m'est arrivé à plusieurs reprises, si la situation s'y prêtait, de faire la demande pour attacher une garantie collatérale à la maison d'un proche parent.

Il m'est arrivé à plusieurs reprises, si la situation s'y prêtait, de faire la demande pour attacher une garantie collatérale à la maison d'un proche parent.

Par exemple, un jeune couple me mentionne, lors d'une rencontre de préqualification, qu'ils ont une mise de fonds de 5 % ou 10 % pour l'achat d'une propriété. Ils m'indiquent aussi qu'un proche parent voudrait les aider dans l'achat d'une maison.

Ce parent possède une propriété en zone urbaine qui est libre ou quasi libre d'hypothèque. Si ce parent consent à une garantie collatérale sur sa propriété, l'assurance hypothécaire n'est plus requise et plusieurs milliers de dollars sont sauvés par les acheteurs.

Cette situation est loin d'être accessible à tous, mais il arrive à l'occasion que ce scénario de financement se réalise.

Plusieurs prêteurs ne consentent pas de garantie collatérale. Dans ce cas, le choix du créancier est plus restreint.

Par exemple, pour l'achat d'un multiplex à Montréal (500 000 $) avec un emprunt de 450 000 $ et 50 000 $ comptant, vous sauverez une prime de 9 900 $, ce qui correspond à 2,20 % (10 % de comptant et 30 ans d'amortissement). Vous sauverez aussi la taxe provinciale sur la prime d'assurance hypothécaire.

Le parent qui consent la garantie collatérale sur son immeuble n'endosse pas ou ne consigne pas nécessairement le prêt sur la nouvelle propriété des emprunteurs. Il cède par contre au créancier une garantie hypothécaire sur son immeuble. Celle-ci est équivalente au montant d'argent de la garantie, en y ajoutant un montant additionnel pour les frais juridiques, intérêts encourus et autres pénalités contractuelles mentionnées dans l'acte de prêt et qui pourraient survenir, pour récupérer la créance, le cas échéant.