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Avec ou sans courtier immobilier ?

Écrit le 2014/08/15 par Alain Payette

Comme je ne réalise aucune vente de propriété, mes opinions ne sont que le reflet de mon vécu professionnel.

Je n'ai absolument rien contre une vente privée et le droit de procéder ainsi. Cependant, il faut faire ses devoirs et posséder un minimum de connaissances dans le domaine immobilier. Malheureusement, je suis à même de constater le manque de rigueur fréquent lors d'une transaction sans intermédiaire !

Sans l'intervention d'un courtier immobilier, les formulaires utilisés sont souvent inadéquats et incomplets. Les facteurs relatifs aux délais de financement, à l'inspection, à la pyrite, aux tests d'eau, etc. ne sont pas respectés ni même inscrits dans l'offre d'achat.

Le plus grand ennemi du consommateur, dans le cadre d'une transaction sans intermédiaire, n'est pas la malhonnêteté d'un vendeur ou d'un acheteur, mais bien le manque de connaissances, de rigueur et d'encadrement des parties impliquées.

En tant que courtier hypothécaire, après des milliers de transactions réalisées en collaboration avec des courtiers immobiliers et sans ceux-ci, ainsi que de nombreuses transactions en tant que courtier immobilier, je suis à même de constater les dangers de ne pas faire intervenir un courtier !

Il m'est arrivé à maintes reprises de conseiller des clients qui se retrouvaient dans mon bureau de courtage hypothécaire, après avoir rédigé une offre d'achat sans l'aide d'un courtier immobilier. La situation est fréquemment la même ; par méconnaissance, une foule de questions n'ont pas étés posées par l'une ou l'autre des parties, des conditions sont souvent manquantes et la transaction s'en trouve viciée.

Évidemment, si tout se déroule bien et que la transaction se réalise, le VENDEUR se dira que c'est très facile et se demandera pourquoi payer des milliers de dollars en commissions ! Pour la simple raison qu'il s'agit du plus important investissement de votre vie en tant qu'ACHETEUR...

Vous allez me demander pour quelle raison les gens procèdent ainsi et semblent bien s'en tirer. Comme dans n'importe quelle situation, plusieurs s'en sortent sans dommages, mais cela n'est pas toujours le cas !

Le courtier immobilier est souvent perçu comme un vendeur par les consommateurs. C'est faux : la mise en marché représente seulement une portion du travail du courtier immobilier. Qu'en est-il de la vérification des titres, de l'analyse de la valeur marchande, de la rédaction et de la présentation de l'offre sur des formulaires conformes et vérifiés par des juristes, de la négociation entre les parties, du suivi des conditions et de la levée de celles-ci, entre autres ?

Le courtier immobilier offre un encadrement rigoureux et des normes de pratique professionnelle standardisées qui assurent la protection du vendeur tout comme celle de l'acheteur. Il est chapeauté et régi par une association professionnelle.

Rappelez-vous que les pires problèmes arrivent après la signature de l'acte de vente. Il y a de fortes chances que le vendeur ne vous parle plus en cas de litige. En revanche, votre courtier immobilier, son association et sont assureur seront là !

En tant qu'acheteur ou vendeur d'une future propriété, connaissez-vous les réponses aux questions suivantes, ou même l'existence de ces questions ?

  • Depuis un an, quel est le prix de vente moyen des propriétés environnantes comparables à celle que vous désirez acheter ou vendre ?
  • Quel formulaire utiliser pour la rédaction de l'offre ?
  • Quelles sont les conditions à inscrire dans la promesse d'achat, et que doit-on prévoir au niveau des délais ?
  • Comment procède-t-on en cas de non-respect de l'une des conditions de l'offre par l'une des parties à la transaction ?
  • Qui s'occupera de la levée des conditions inscrites sur l'offre et du respect de leurs délais ?
  • Qui doit signer l'offre si vous achetez d'une succession ?
  • Quels sont vos droits si vous achetez sans garantie légale, et quels vendeurs utilisent cette clause à l'intérieur d'un acte de vente publié ? Cette clause est-elle toujours valide au sens du Code civil du Québec ?
  • Quelles vérifications faut-il faire si la propriété possède un puits artésien ainsi qu'une fosse septique ?
  • Le vendeur a-t-il rempli et signé un formulaire de divulgation sur l'immeuble ? Que devez-vous faire avec celui-ci ? À quoi vous servirait-il peut-être un jour ?
  • Quels sont les critères particuliers qui se rattachent à une unité d'habitation indivise ?
  • Quels documents devez-vous demander au vendeur d'une copropriété indivise ou divise ?
  • Qu'en est-il des signatures requises s'il existe des clauses de premier refus à faire valider dans votre processus d'acquisition ? Connaissez-vous leur existence ?
  • Savez-vous interpréter le certificat de localisation ?
  • La commission est payable par le vendeur de la propriété. En tant qu'acheteur, n'aimeriez-vous pas mieux avoir accès aux services d'un vrai spécialiste qui encadrera la transaction et qui offrira son expertise à titre de service-conseil ?

Je n'ai jamais entendu un acheteur me dire qu'il aurait préféré ne pas avoir obtenu les services d'un courtier immobilier dans le but de sauver la commission payable par le vendeur !

Le rôle du notaire n'en est pas un d'accompagnement lors du processus d'achat. Il officialisera le contenu de l'offre d'achat, laquelle constitue un avant-contrat.

Le notaire conseillera les parties et s'assurera que la transaction est valide et saine au niveau juridique. Il ne s'occupera toutefois pas de ce qui s'est produit lors du processus d'achat qui a mené à l'acceptation de l'offre et la levée des conditions inscrites sur celle-ci. S'il y a eu incompréhension ou malversation de la part d'une ou des parties, dommage pour la personne qui en savait le moins !

Il est facile de faire appel à un inspecteur, un notaire, un arpenteur, ainsi que de faire procéder à une analyse du matériel de remblai.Ect.

La vraie question n'est pas seulement d'obtenir l'information mais de savoir comment la traiter, et de connaître son impact sur les parties impliquées dans la transaction.

En quelque sorte, le courtage immobilier crée une zone tampon entre le vendeur et l'acquéreur. Cette zone est gérée par le courtier dont la mission principale est d'assurer une transparence transactionnelle entière et conforme à des critères éthiques et professionnels rigoureux.

Par exemple, une condition telle que l'obtention d'un prêt hypothécaire et dont les conditions n'ont pas été levées correctement, pourra mettre en péril la validité de l'offre pour l'une des deux parties.

Le courtier possède une expertise et fait partie d'une association qui lui impose des pratiques professionnelles encadrées par la loi. Il est dans l'obligation de souscrire à une assurance professionnelle erreur et omission. De plus, un fonds d'indemnisation existe pour dédommager quiconque aurait subi un préjudice lors d'une transaction avec un courtier immobilier.

Prenez le temps de prendre connaissance des fiches descriptives sur MLS , et comparez la qualité de l'information avec les sites Internet bien connus de ventes privées ! Ces derniers ont de super Kodak, mais je suis à même de constater le manque de rigueur de leurs fiches descriptives. Par exemple, certaines fiches ne possèdent ni le montant des taxes, ni la superficie !

Ce manque de rigueur s'explique par le fait que ces nouveaux intermédiaires ou conseillers ne peuvent obliger les clients vendeurs à remplir correctement les fiches descriptives. Imaginez la suite lorsqu'une offre se présente ! Ces nouveaux joueurs offrent un service de mise en marché Web et papier, mais le service-conseil ne fait pas partie de l'offre de service.

Un courtier immobilier est dans l'obligation de divulguer un grand nombre de renseignements sur sa fiche descriptive. Une amende lui est imposée lorsqu'il ne respecte pas ses obligations.