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L'évaluateur agréé

Écrit le 2014/08/15 par Alain Payette

L'évaluateur agréé est membre d'une corporation professionnelle et adhère à un code de déontologie, ainsi qu'à une méthodologie de travail reconnue.

Son rôle est de déterminer une juste valeur marchande, sans l'influence du vendeur, de l'acheteur, du prêteur, du courtier immobilier ou hypothécaire. Il ne doit posséder aucun intérêt direct ou indirect en ce qui concerne l'immeuble qu'il évaluera (il devra en divulguer la nature au mandataire, si tel est le cas). Il n'est pas présumé connaître le prix payé s'il s'agit d'une évaluation pour fins de financement hypothécaire.

Bien entendu, l'évaluateur pourra choisir de s'ajuster ou non au prix payé, si son évaluation est équivalente au montant payé ou requis. Il pourra se référer à la fourchette d'écart de 5 %.

L'évaluation n'est pas une science exacte; deux évaluateurs agréés distincts pourraient produire deux valeurs différentes. La marge d'erreur possible reconnue est de plus ou moins 5 %, à la baisse ou à la hausse.

Si le choix vous appartient, je vous suggère de consulter un évaluateur familier avec le secteur, qui reconnaitra les subtilités des variantes sectorielles qui influencent parfois la valeur marchande.

L'évaluateur agréé n'est pas appelé à intervenir dans toutes les demandes d'autorisations relatives aux prêts hypothécaires. Il est principalement mandaté pour les prêts conventionnels qui ont un ratio prêt-valeur maximal de 80 %.

Par contre, dans certains cas, un assureur hypothécaire tel que la SCHL ou Genworth, mandatera un évaluateur afin de s'assurer de la juste valeur marchande d'une propriété.

Les assureurs utilisent aussi leurs propres systèmes d'évaluation instantanée telles que Émili pour la SCHL. Ce genre de système reconnait instantanément des valeurs marchandes à travers une banque de données de transactions antérieures. Il effectue les corrélations requises pour définir une valeur marchande approximative de l'immeuble que vous achetez.

Ceci permet une autorisation très rapide et ne nécessite pas la visite d'un évaluateur agréé. Toutefois, si le système informatique ne reconnaissait pas le prix que vous payez, l'assureur mandatera un évaluateur agréé sur place afin de produire un rapport et de s'assurer de la valeur de la garantie immobilière.

Le choix de l'évaluateur appartient au prêteur ou à l'assureur hypothécaire. Dans certains cas, un rapport d'évaluation pourrait être acceptable, même s'il n'est pas produit par l'évaluateur traditionnel du prêteur, en autant que le prêt ne soit pas assuré.

Par contre, il faudra que l'évaluateur modifie son rapport au nom du nouveau prêteur. De plus, il devra être accrédité par celui-ci et produit pour des fins spécifiques de financement hypothécaire. Il devra être récent et posséder la technique d'évaluation requise.

Il faut comprendre que le prêteur ne veut pas de collusion ou d'influence indue entre une partie liée à la transaction et un évaluateur agréé.

Il existe trois techniques principales en évaluation immobilière :

  • La technique de la parité (les ventes comparables récentes), principalement pour les dossiers de type résidentiel de cinq logements ou moins.
  • La technique du revenu (valeur économique), principalement pour les immeubles locatifs de six logements ou plus.
  • La technique du coût (valeur de remplacement), utilisée principalement aux niveaux industriel, commercial ou institutionnel, et par les assureurs.

Qui consulte un évaluateur agréé :

  • Les municipalités (rôles d'évaluation). Évaluation de masse effectuée sur des formulaires du ministère des Affaires municipales.
  • Les transformations en condominiums, divises ou indivises (valeurs unitaires à définir).
  • Les successions (définition d'une juste valeur marchande pour la disposition successorale).
  • Les ministères du Revenu (pour fins fiscales).
  • Les juristes (définition d'une valeur marchande aux fins de règlement d'un litige).
  • Le ministère de la Sécurité publique (saisies judiciaires).
  • Les entreprises ou particuliers qui possèdent plusieurs biens immobiliers et qui requièrent une évaluation de la valeur immobilière de leur patrimoine (pour fins de planifications fiscales ou successorales).
  • Les prêteurs hypothécaires.
  • Les particuliers ou sociétés qui veulent valider la valeur contributive en dollars de certains travaux d'importance, avant d'entreprendre ceux-ci (principalement pour fins de financement).
  • Les compagnies d'assurances (valeur de remplacement).
  • Les syndics de faillite (évaluation des biens immobiliers d'un failli ou proposant).

L'évaluateur agréé n'est pas un inspecteur en bâtiment et il ne remplace pas celui-ci. Son mandat consiste à déterminer une juste valeur marchande.

Cependant, s'il rencontre une problématique majeure au niveau de la construction ou de l'état des lieux, il recommandera une analyse plus approfondie, ainsi qu'une évaluation du coût des travaux. Bien entendu, son rapport sur la valeur marchande tiendra compte du coût de ceux-ci. La valeur marchande en sera d'autant diminuée.