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Investir en immobilier

Écrit le 2014/08/14 par Alain Payette

Comment évaluer le potentiel actuel d'une opportunité d'investissement en immobilier ?

Il existe la technique du revenu et celle du coefficient de couverture de la dette (CCD). Ces deux méthodes seront celles utilisées par les institutions financières, afin de déterminer le potentiel d'emprunt possible sur l'immeuble de six unités et plus que vous désirez acquérir.

Pourquoi six unités et plus ? Parce que les immeubles de cinq logements ou moins, dans le grand Montréal, sont souvent occupés par leur propriétaires. L'application d'une technique d'évaluation du revenu pure pour un cinqplex dans le centre de Montréal, ne serait pas représentative de la valeur paritaire de l'immeuble, en raison de son attrait pour une occupation possible personnelle du propriétaire. L'évaluateur tiendra peut-être partiellement compte des comparables vendus en cinqplex sur l'Île de Montréal (parité) pour la détermination de la valeur marchande. Au même titre qu'un condo ou une maison unifamiliale n'est pas évalué avec une technique de revenu, mais bien celle de la parité (comparables vendus).

Les immeubles de cinq unités (RDC = 1 grand logement et 4 autres aux étages) sont quasiment unique au secteur de Montréal et ceci explique en partie pourquoi la SCHL traite l'assurance hypothécaire de ses immeubles au niveau locatif pur et applique des primes plus élevées (La même pour une location complète ou propriétaire occupant), prime SCHL à 4,50% et 85% de ratio prêt valeur maximal en sus des frais d'étude de dossier de $150 par portes)). La SCHL ne veut probablement pas changer une norme nationale, pour l'application d'une politique locale.

Pourtant elle n'impose pas les mêmes plafonds d'assurances hypothécaires, selon la province ! Par exemple en Colombie Britannique ou en Ontario votre potentiel d'emprunt maximal assurable sera plus élevé qu'au Québec. Ceci pour une question de risque de crédit tout simplement (ratio prêt valeur), alors pourquoi ne pas reconnaitre le caractère distinct du parc immobilier montréalais et rendre l'acquisition d'un cinq logement sur l'île de Montréal, similaire à celle d'un quadruplex avec 10% du prix d'achat en comptant et une prime d'assurance hypothécaire résidentielle plus raisonnable (prime SCHL de 2% et 10% de comptant requis et sans frais d'étude de $150 par porte).

De plus le cinqplex est intéressant au niveau de l'occupation par son propriétaire qui bénéficie de 4 revenus par mois. Comme les propriétaires habitent fréquemment ce type d'immeuble et bien l'entretien est généralement supérieur aux immeubles locatifs purs de type six logement ou plus.

Les deux méthodes d'analyses financières mentionnées plus haut, définissent une valeur en fonction des revenus actuels générés par l'immeuble. L'évaluateur agréé du prêteur ne tiendra pas compte du potentiel non réalisé d'augmentation des revenus locatifs ou d'autres facteurs qui pourraient générer une plus-value pour l'immeuble dans le futur. Il déterminera une valeur selon la situation et l'utilisation actuelle de l'immeuble. Il déterminera aussi une valeur locative pour tous les logements non loués, si tel est le cas.

L'analyse financière

La façon la plus simple, selon moi, de calculer le rendement, est le CCD. Il permet d'extraire un rendement en pourcentage sur la mise de fonds que vous investirez. Comme tout autre investissement, vous voulez comparer des pommes avec des pommes.

Le marché change et la vision des investisseurs aussi. Il y a une dizaine d'années, les investisseurs faisaient rarement mention de la capitalisation dans leurs prévisions de rendement financier, ce qui n'est plus le cas aujourd'hui !

Les rendements des véhicules financiers bancaires traditionnels sont très faibles. Cela assure une force indéniable à l'investissement immobilier, jumelé à des coûts d'emprunts qui se situent à des niveaux historiquement bas.

Malgré des rendements sur investissements plus faibles depuis une dizaine d'années, les rendements immobiliers demeurent compétitifs et, surtout, plus prévisibles que bien d'autres véhicules financiers disponibles à l'heure actuelle.

Un investissement sécuritaire traditionnel bancaire de 100 000 $, par exemple, vous rapporte 3 % sur un terme de cinq ans, en comparaison de l'investissement sur un immeuble locatif qui vous rapporte 2 % net après les dépenses et le service de la dette (flux monétaire). Si vous prenez en compte le remboursement de capital sur cinq ans, vous arriverez probablement à un rendement de 8 % à 10 % sur la mise de fonds. Ce calcul ne tient pas compte non plus de la plus-value annuelle potentielle de l'immeuble, ne serait-ce qu'une portion de 1 % de la valeur totale de celui-ci, annuellement. De plus, cette plus-value n'est imposée que lors de la revente de l'immeuble.

10% de rendement n'est peut-être pas énorme et beaucoup moins important que les rendements immobiliers que l'on connaissait il y a 10 ans. Il faut toutefois les comparer avec d'autres véhicules financiers moins sécuritaires et moins rentables qui sont offerts présentement.

Il ne faut pas non plus oublier les opportunités à moyen et à long termes tels que les départs de locataires qui paient un loyer inférieur à la valeur potentielle réelle et dont les logements seront loués selon le marché suite à leur départ.

Il est évident que la gestion d'un immeuble demande un apport en temps et en énergie plus important que la gestion d'un dépôt à terme. Par contre, il demeure que l'investissement immobilier est actuellement l'un des rares placements rentables, sécuritaires et prévisibles dans un contexte financier très volatile.

Seul le futur nous indiquera si la tendance se maintiendra. Chose certaine, si le rendement détermine la valeur, le domaine de l'immobilier est le grand gagnant depuis une douzaine d'années.

Il m'arrive de plus en plus fréquemment de traiter des dossiers de refinancement de personnes relativement âgées. Celles-ci conservent leurs immeubles, et ce, même si leur gestion est exigeante, la motivation étant des rendements plus élevés et la stabilité de ceux-ci qu'aucun placement boursier ou traditionnel n'offrirait avec la même sécurité pour eux dans le contexte économique actuel.

Vendre = gain en capital à payer + rendement sur l'avoir net diminué, du moins à court terme !

Cela explique en partie la rareté au niveau de l'offre immobilière en ce qui concerne le marché locatif.

Le taux de vacance immobilière est aussi très faible en région urbaine et aucun indicateur ne prévoit, pour le moment, un changement à court terme.

Plus les taux d'intérêts diminuent, plus le multiple du revenu net augmente. Le MRN ne tient pas compte du service de la dette qui est généralement la dépense la plus importante.

Il faut donc relativiser le MRN en fonction du coût du service de la dette et son impact sur le flux monétaire.

De plus, il faut comparer les rendements immobiliers actuels avec les autres rendements de véhicules financiers disponibles à l'heure actuelle, et non pas avec les rendements immobiliers ou financiers d'il y a dix ans.

Le fait de profiter de la capitalisation sans rencontrer un flux monétaire annuel élevé, est plus adéquat pour un individu qui est toujours actif et qui reçoit un revenu de salaire ou d'entreprise imposable. Cela permet de reporter ses gains imposables dans le futur, sans compter l'amortissement possible sur l'immeuble.

Bien entendu, une personne à la retraite recherchera une source de revenus annuelle et non la capitalisation, considérant que son revenu de retraite est diminué. En d'autres termes, les retraités ne liquident pas leurs immeubles sans y avoir réfléchi avant l'âge de la retraite. Le flux monétaire d'un immeuble acquis il y a une dizaine d'années et qui n'a pas été refinancé, est très élevé. À l'heure actuelle, il est difficile de trouver des rendements aussi stables et rentables à l'intérieur d'autres véhicules financiers.

Les CCD requis

Un à six logements = 1,10 % en achat SCHL et 1,20 % en achat conventionnel ; 1, 20 % en refinancement SCHL et conventionnel. Veuillez noter qu'un prêteur pourrait assouplir sa norme sur le CCD si, par exemple, il s'agissait d'un cinq logements occupé par le propriétaire. Dans ce cas, une perte d'opération annuelle pourrait être considérée comme une dépense d'habitation et rapportée sur le ratio d'endettement personnel (ABD).

Six logements et plus = 1,30 % SCHL et conventionnel.

Commercial et institutionnel = 1,40 % et plus requis.

Il faut s'attendre à des frais d'étude de dossier imputés par le prêteur dans plusieurs cas de cinq logements et plus. Ceux-ci peuvent représenter 0.25 % du montant de l'emprunt en frais d'analyse.

Une étude environnementale de type phase 1 est requise pour plusieurs types d'immeubles, et doit être fournie en refinancement ou en achat (généralement produite à la demande et à la charge du vendeur).

Seule la SCHL assure les prêts à l'investissement pour le moment, à concurrence de 85 % de la valeur reconnue.

Les primes d'assurances et les frais occasionnés sont plus élevés que dans le secteur résidentiel (propriétaire occupant).

En contrepartie, les prêteurs locatifs seront plus enclins à diminuer le taux d'intérêt consenti si le prêt est assuré par la SCHL.