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Offre conditionnelle à l’annulation d’une première promesse d’achat acceptée

Écrit le 2014/08/15 par Alain Payette

Cette éventualité n'arrive pas fréquemment. Elle survient principalement dans un marché à l'avantage des vendeurs, où la demande de propriétés est élevée.

Vous trouvez une propriété qui vous convient parfaitement. Malheureusement, une autre promesse d'achat est déjà acceptée. Par contre, cette promesse possède une condition de vente de la propriété actuelle du premier acquéreur (B2.1), ainsi qu'une clause de premier refus (72 heures) assortie de la possibilité par le vendeur de continuer la mise en vente (B2.2).

Le vendeur a donc accepté une première promesse d'achat, et il est le premier acquéreur à lever toutes les conditions telles que financement, inspection, pyrite, etc.

Le premier acquéreur doit vendre sa propriété actuelle dans un délai donné (écrit sur la promesse d'achat B2.1) et en aviser le vendeur par écrit à la réalisation de cette condition. L'autorisation du financement par le prêteur devra aussi être modifiée si, par exemple, elle indiquait que le financement était conditionnel à la vente de la propriété actuelle de l'acquéreur.

Bien entendu, le premier acquéreur devra s'assurer que les conditions sont effectivement réalisées complètement en ce qui concerne la vente de sa propriété actuelle, avant d'aviser le vendeur que son offre est maintenant ferme et finale.

Par exemple, si le premier acquéreur ne peut réaliser la vente de sa propriété actuelle dans les délais inscrits sur la promesse d'achat (B2.1), l'offre devient alors nulle et non avenue en date de l'échéance du délai prévu sur la promesse d'achat, sans autre signification requise par les parties.

Y a-t-il une clause de premier refus et privilège de continuer la mise en vente, dans la promesse d'achat du premier acheteur (B2.2) ? Si oui (généralement le cas), le vendeur, une fois qu'il aura obtenu la levée de toutes les conditions de la promesse d'un deuxième acquéreur, enverra au premier acquéreur un avis écrit lui donnant 72 heures en date de la réception de cet avis, pour soit lever sa condition de vente de propriété actuelle, ou annuler la promesse d'achat.

Il faut savoir que le prix offert par le premier acquéreur ne sera pas divulgué au deuxième acquéreur, et vice versa. Par exemple, si le courtier inscripteur se retrouve aussi courtier collaborateur pour deux acquéreurs distincts sur sa propre inscription, il se retrouve ainsi comme étant le seul intermédiaire à la transaction et devra faire preuve de beaucoup de réserve et de discernement dans sa divulgation d'information aux trois parties impliquées, soit le vendeur et les deux acquéreurs.

Il s'agira à ce moment d'un grand avantage pour les parties d'avoir recours aux services d'un courtier qui appliquera une méthodologie de travail clairement définie, qui aura pour but d'assurer une transparence transactionnelle et déontologique.

Il y aura évidemment un perdant et un gagnant. Toutefois, vous aurez une certaine assurance que les règles du jeu ont été respectées. Si tel n'était pas le cas, vous pouvez vous adresser à l'Organisme de l'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Un syndic de l'organisme examinera votre demande et décidera du dépôt d'une plainte ou non devant le comité de discipline de l'OACIQ.

Le premier acquéreur peut aussi conserver une carte dans sa manche et avoir la possibilité d'acquérir l'immeuble sans vendre sa propriété actuelle. Dans ce cas, il produira, sur réception de l'avis de 72 heures, soit une preuve concrète de ses liquidités disponibles pour payer comptant, ou une autre confirmation de l'institution prêteuse (non divulguée initialement au vendeur) qui confirme l'obtention d'un financement sans autre condition.

Le processus à suivre pour le deuxième acquéreur

Le deuxième acquéreur a les mêmes obligations que le premier :

  • Inspection à faire et levée de la condition(B2.4).
  • Obtention d'une analyse du matériel de remblai (pyrite), s'il y a lieu.
  • Obtention d'une autorisation sans condition du financement, s'il y a lieu, ou démonstration des liquidités requises, si payé comptant.
  • Vérification de la déclaration de copropriété et des minutes, s'il y a lieu.
  • Obtention d'une analyse de l'eau, s'il y a lieu.
  • Obtention d'un certificat de conformité de la fosse septique ou du réservoir par la municipalité, s'il y a lieu.
  • Vérification des baux, s'il y a lieu.
  • Vérification des dépenses, s'il y a lieu.

En résumé, vous devez procéder à la levée de toutes les conditions de votre promesse, avant que le vendeur n'avise le premier acquéreur de votre offre par écrit, qui lui donne 72 heures pour rendre sa décision d'acheter ou non. Si le premier acquéreur ne répond pas au vendeur, suite à la réception de l'avis de 72 heures, l'offre du premier acquéreur deviendra nulle et non avenue par le simple fait du temps écoulé.

Il faut savoir que vous devrez débourser une somme pour l'inspection, avant même de savoir si votre promesse se réalisera. Cela fait partie des règles contractuelles.

L'évaluation agréée pour une demande de prêt conventionnel (20 % ou plus de comptant) est généralement payée par le prêteur. Par contre, si la promesse d'achat n'est pas réalisée et que le prêt n'est pas déboursé, le prêteur voudra probablement se faire rembourser les honoraires payés à l'évaluateur agréé.

Dans le cas d'une demande pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL ou Genworth (moins de 20 % de comptant), il est possible d'annuler la demande sans frais de votre part.

En résumé, les enjeux sont :

  • Risque d'avoir une inspection en bâtiment à payer sans obtenir la propriété.
  • Risque d'avoir une évaluation agréée à payer, si le prêt demandé est conventionnel (20 % et plus de comptant).
  • Perte de temps et d'énergie.

Il revient donc à l'acquéreur de juger si l'opportunité vaut le risque ou non de défrayer des coûts sans avoir la certitude de pouvoir acquérir la propriété à la fin du processus.