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Quel produit hypothécaire choisir

Écrit le 2014/08/15 par Alain Payette

Il y en a pour tous les goûts, mais voici un résumé des avantages et désavantages des trois produits les plus courants que l'on retrouve sur le marché hypothécaire.

Terme fixe d'un an et plus

Avantages

  • Stabilité du versement hypothécaire pour la durée du terme choisi
  • Budget prévisible
  • Paix d'esprit

Désavantages

  • Risque de pénalité importante en cas de résiliation de l'hypothèque en cours de terme (un différentiel des taux s'applique), le saviez-vous ?
  • Coûts historiquement plus élevés qu'un taux variable
  • Moins de flexibilité due à l'engagement d'un terme fixe

Taux variable, terme de trois ou cinq ans fermé

Avantages

Taux d'intérêt plus bas que les termes fixes de trois ou cinq ans.

  • Coût historiquement plus bas que le terme fixe de cinq ans.
  • Pénalité qui représente seulement trois mois d'intérêts dans la grande majorité des institutions financières, le saviez-vous ?
  • Modifiable en un prêt à terme fixe en tout temps, et ce, sans pénalité.
  • Transformation du prêt en terme fixe et sans pénalité, à des taux affichés des courtiers très avantageux chez plusieurs prêteurs, le saviez-vous ?
  • Flexibilité accrue, vue la pénalité plus basse en cas de changements dans votre mode de vie, qui requiert une vente de l'immeuble ou un refinancement de celui-ci.

Désavantages

  • Taux qui fluctue en fonction du taux préférentiel bancaire (similaire et visible partout sur les sites Internet des institutions financières). Par contre, si celui-ci diminue, votre taux baissera aussi.
  • Capitalisation mensuelle des intérêts chez certains prêteurs versus semestrielle sur les termes fermés, ce qui n'enlève pas l'avantage concurrentiel sur un terme fixe de 5 ans fermé, mais cela affectera votre taux effectif.
  • Il se peut qu'un prêteur exige un versement hypothécaire basé sur un taux plus élevé que celui consenti pour fins de capitalisation plus rapide et stabilisation des versements hypothécaires.
  • Requiert un minimum de capacité financière face au risque.
  • Si vous êtes de ceux qui consultent le taux préférentiel bancaire à tous les jours, par crainte d'une hausse, ce produit n'est probablement pas fait pour vous. Votre paix d'esprit sera perturbée par le gain financier potentiel du produit variable.

Marge de crédit garantie par une hypothèque

Avantages

  • Flexibilité entière selon le montant autorisé (retraits et paiements).
  • Sommes importantes disponibles sur la simple émission d'un chèque.
  • Aucune pénalité en cas de revente de l'immeuble.
  • Taux d'intérêts concurrentiels, mais plus élevés que le variable et fixe de cinq ans.
  • Idéal pour l'investisseur qui recherche une accessibilité instantanée à des fonds.
  • Indispensable pour l'application de la mise à part de l'argent (*requiert une marge autorisée sans remboursement du capital).

Désavantages

  • Taux plus élevés que le variable et le fixe.
  • Risque de fluctuation du taux.

Comment se calcule le taux variable

Il est calculé en fonction du taux préférentiel bancaire, moins ou plus un pourcentage donné.

Au moment de l'autorisation de votre prêt, l'institution bancaire vous garantit un rabais de taux (et non un taux) pour la durée du terme choisi sur le taux préférentiel affiché similaire chez tous les prêteurs.

Par exemple, si votre rabais consenti est de 0,50 % et que le taux préférentiel est à 3 %, votre taux sera de 2,50 %. Il fluctuera à la hausse ou à la baisse, selon le taux préférentiel en vigueur. Chaque prêteur détermine le moment où votre versement sera modifié par celui-ci à la hausse ou à la baisse, suite à un changement du taux préférentiel.

Sur quoi est basé votre paiement avec le produit variable

La majorité des prêteurs acceptent que votre versement soit basé sur le taux réel (effectif) que vous avez obtenu. Par contre, il se peut qu'un prêteur exige que le versement mensuel soit basé sur un versement qui tient compte d'un taux d'intérêt plus élevé. Ceci est dans le but d'éviter les changements à vos versements hypothécaires en cas de hausse des taux, et pour diminuer le risque en accélérant la capitalisation.

Par exemple, si le taux préférentiel est à 3 % et que vous avez obtenu le taux préférentiel moins un rabais de 0,50 % sur celui-ci qui donnera 2,50 %, le prêteur pourrait exiger que vos versements soient basés sur le taux préférentiel + 1 %, qui donnera 4 %.

Le surplus entre le taux réel et le taux de référence du versement que vous paierez, sera capitalisé et fera diminuer votre amortissement (durée de vie totale du prêt).

Cela est positif : vous sauverez beaucoup d'intérêts, en autant que le but recherché ne soit pas un versement hypothécaire plus bas ! Par exemple, dans le cas d'un immeuble locatif où les intérêts sont déductibles comme dépenses, votre stratégie fiscale influencera votre choix entre les prêteurs qui acceptent le versement de base et ceux qui le majorent.