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Les ratios d'endettement

Écrit le 2014/08/14 par Alain Payette

Les deux types de ratios utilisés, pour fins de calcul de votre admissibilité à un prêt hypothécaire, se nomment ABD et ATD.

Les deux types de ratios utilisés, pour fins de calcul de votre admissibilité à un prêt hypothécaire, se nomment ABD et ATD.

Le premier représente le coût de l'hypothèque (capital et intérêts), les taxes (scolaire et municipales), les frais énergétiques et les charges partielles d'une copropriété (frais de condo), s'il y a lieu.

Le total de ces sommes, sur une base annuelle, ne doit pas dépasser 32 % de votre revenu brut par année avant impôts. Si, par exemple, le total de ces montants représente 16 000 $ et qu'annuellement, votre revenu brut avant impôts est de 50 000 $, votre ratio ABD se situe à 32 %, ce qui représente la limite permise de l'ABD pour plusieurs prêteurs.

Le deuxième ratio se nomme ATD et inclut, avec l'ABD, vos autres obligations mensuelles telles que cartes, prêts, marges, pension alimentaire, etc.

La méthode de calcul de l'ATD est la suivante : le prêteur calcule 3 % de votre solde dû mensuellement en remboursement sur vos cartes et marges de crédit (une carte de crédit avec un solde de 10 000 $ générera un versement de 300 $ par mois). Il y ajoute les autres obligations à versements fixes tels que celui d'une auto, d'un prêt personnel, d'un prêt étudiant ou d'une pension alimentaire.

En reprenant le même scénario que celui de l'ABD mentionné précédemment, on y ajoute des soldes dus sur des cartes de crédit et marges de crédit pour 10 000 $ (3 600 $ annuellement à rembourser), ainsi qu'un paiement d'automobile de 300 $ par mois (3 600 $ à rembourser annuellement).

Auto + autres dettes = 7 200 $ annuellement à ajouter au montant de 16 000 $ de dépenses d'habitation qui constituent l'ABD = 23 200 $ sur 50 000 $ de revenus = 46 % d'ATD.

Pour un prêteur, vos obligations totales représentent donc 46 % de votre revenu brut avant impôts.

La limite habituelle se situe à environ 40 % pour l'ATD, mais certains prêteurs excèdent cette limite usuelle.

Le ratio est un indicateur de votre capacité de payer pour le créancier hypothécaire, mais votre choix devrait être influencé par vos habitudes de vie personnelles, et non par la limite permise par le prêteur.

Pour voir le ratio d'endettement sous son vrai jour, il faut savoir que, par exemple, un salarié qui gagne 50 000 $ et qui envisage de se rendre à la limite permise de son pouvoir d'emprunt de 32 % d'ABD, se retrouvera en réalité avec une obligation financière approximativement équivalente à 52 % de son revenu net après impôts.

Pour ce qui est de l'ATD, il serait à 75 % de son revenu net après impôts. Il reste l'essence, la bouffe, les enregistrements, l'assurance automobile, le permis de conduire et tous les imprévus...

Le ratio ABD du prêteur n'inclut pas les assurances habitation, vie et invalidité, ou l'entretien de la propriété, facteurs qui porteraient facilement ce ratio à 55 % du revenu net après impôts. Et que dire de l'ATD en incluant ces dépenses !

Bien entendu, l'impact du ratio ABD maximal de 32 % du revenu brut d'un emprunteur qui reçoit 200 000 $ annuellement n'est pas le même que sur la base de 50 000 $.

Les ratios ABD et ATD sont des balises qui servent aux prêteurs. Ils ne remplacent absolument pas un budget basé sur le revenu réel après impôts d'un futur acheteur.

Si vous êtes travailleur autonome et que vos dépenses automobiles professionnelles ou de bureau à domicile sont clairement identifiées et divulguées dans vos rapports d'impôts, il est alors possible de ne pas tenir compte d'une partie de votre versement automobile ou de versements en taxes, assurances et intérêts de la propriété où est localisé le bureau. Cela est possible lorsque le prêt est conventionnel (20 % de comptant ou d'équité).

Pour un prêt assuré, le prêteur fera en général une moyenne de vos deux dernières années déclarées sur les avis de cotisations, et majorera votre revenu moyen de 15 %, pour tenir compte de la déductibilité de certaines dépenses en tant que travailleur autonome.

Cette majoration du revenu admissible viendra sensiblement augmenter votre pouvoir d'emprunt, mais pas de façon importante.